ESCRITURA DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. Resolución de 5 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cádiz n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de adquisición de dominio por prescripción adquisitiva.
Hechos: Se autoriza un documento notarial, que se califica de escritura, en la que se recogen las manifestaciones del interesado adquirente y testigos y diversas pruebas acreditativas de que se ha producido la prescripción adquisitiva de una finca inscrita y la declaración notarial estimando acreditada dicha adquisición por notoriedad. Consta en otra escritura de reconocimiento de derecho, incorporada a la anterior, el consentimiento del titular registral (la Diputación de Cádiz) reconociendo la prescripción. Sobre dicho documento de reconocimiento recayó la Resolución de 24 de Abril de 2014 confirmando la denegación de inscripción.
Según los hechos de dicha Resolución, en 1967 se adjudicó una vivienda a un titular, que falleció en 1983, momento en que empezó a poseer el actual titular por lo que se entendió en su momento por la registradora que sólo procedía la prescripción extraordinaria de 30 años y que no había pasado el plazo.
La registradora deniega ahora la inscripción del documento presentado por entender que la escritura pública no es el medio adecuado para documentar la prescripción adquisitiva y modificar el Registro, sino la vía judicial, citando para ello la citada Resolución.
El notario autorizante recurre y alega que la escritura sí es el medio hábil para lograr la inscripción cuando no hay contencioso entre las partes, y que la interpretación que la registradora hace de dicha Resolución no es la adecuada.
La DGRN confirma la calificación argumentando que lo que se presenta a inscripción no es una escritura propiamente, aunque se califique como tal por el notario, sino un Acta de Manifestaciones del propio beneficiado.
El título apto para inscribir debe de ser una escritura pública que contenga o de la que resulte el título declarativo o traslativo de dominio.
No considera como tal título el primer documento notarial en virtud del cual el titular registral reconoció el dominio al interesado por causa de prescripción adquisitiva porque entiende que no hay voluntad negocial, porque la valoración de los hechos contenidos en dicha declaración corresponde a los tribunales, y porque es una declaración unilateral y abstracta.
De lo anterior no ha de deducirse, como hace la registradora, que necesariamente haya que acudir a los tribunales, pues no habiendo contencioso y existiendo acuerdo de las partes la escritura pública es un título válido.
En el presente caso considera que el título adecuado hubiera sido una escritura conteniendo el acuerdo de transacción entre ambas partes, que es lo que acordó en su momento el pleno de la Diputación de Cádiz para evitar la reclamación judicial.
Comentario.- Resulta difícil de entender la postura de la DGRN pues a pesar de que teóricamente admite la posibilidad de que la escritura pública documente una prescripción adquisitiva exige tantos requisitos en el caso concreto que en la práctica casi cierra la puerta a la inscripción por este medio.
Hay que tener en cuenta que no sólo se aporta un documento notarial unilateral (llámese escritura o Acta) sino dos documentos notariales unilaterales complementarios, uno de 2011 y otro complementario de 2014. En el documento de 2011 consta el reconocimiento unilateral de dominio del titular registral, y la causa de ello, que es la prescripción adquisitiva; en el documento de 2014 se complementa ese consentimiento por el adquirente con pruebas adicionales de su adquisición por prescripción.
No se trata por tanto, de dos documentos de reconocimientos unilaterales de hechos, no valorables por el registrador, sino de dos documentos que muestran una voluntad indubitada de reconocer el desplazamiento patrimonial que se ha producido por uno de los medios de adquirir el dominio admitido en nuestro Derecho cual es la prescripción.
En definitiva, aunque lo ideal quizá hubiera sido una escritura bilateral de transacción o de reconocimiento de dominio, lo cierto es que de la suma de ambos documentos resulta lo esencial de la voluntad negocial: el reconocimiento de dominio por prescripción del titular registral (que es un reconocimiento causal y no abstracto) y la aceptación por el nuevo titular. Admitido por la propia DGRN que la escritura es un título adecuado para inscribir sin necesidad de acudir a los tribunales, lo lógico hubiera sido estimar el recurso, o al menos entrar en el fondo del asunto y valorar si dichos documentos tenían el contenido mínimo exigible para provocar la inscripción y los requisitos o circunstancias exigibles en estos casos (por ejemplo, la fecha exacta en la que se consumó la prescripción). (AFS)