Agrupación o segregación de pisos o locales
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El procedimiento para la agrupación o segregación de pisos o locales se ha visto considerablemente alterado con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que se llevó a cabo por Ley 8/2013 (en vigor a partir del 27.06.2013).
A partir de esta última fecha, hay que aplicar la nueva normativa cuando se quiere agrupar o segregar un piso o local ubicado en una Comunidad de propietarios.https://d61e82a17e7c09f24ae094a20818c66c.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-38/html/container.html
Igualmente para la segregación de una plaza de aparcamiento o un trastero, que sean anejos inseparables del piso, habrán de cumplirse los requisitos para la segregación que más adelante analizamos, pues en su defecto, no habrá posibilidad de que el comprador del trastero o de la plaza de parking pueda inscribirla en el Registro de la Propiedad a su favor.
Hay que recordar, que cuando los elementos privativos (pisos, locales, plazas de aparcamiento, trasteros, etc.) se integran dentro de una Comunidad de propietarios, la capacidad de disposición de los propietarios sobre estos elementos se ve afectada por el régimen de propiedad horizontal, debiendo de cumplirse una serie de reglas para poder dividirlos, agruparlos, segregarlos o incluso venderlos como ocurre por ejemplo cuando un trastero forma parte inseparable de un piso.
El artículo 10.3, b) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece el procedimiento y la mayoría exigida para la agrupación o segregación de pisos o locales (también como decimos, para trasteros o plazas de aparcamiento que sean anejos inseparables del piso).
Requisitos para la agrupación o segregación de pisos o locales:
1.- AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA para la agrupación o segregación de pisos o locales. Esta autorización deberá estar concedida por el órgano administrativo correspondiente (Ayuntamientos, Comunidades autónomas, etc.), antes de someter el asunto a la Junta de propietarios. Considero que se trata de un requisito previo, por lo que antes de aprobarse por la Junta de vecinos se requieren los permisos administrativos oportunos. El artículo 10.3 b) LPH, comienza diciendo: ” Requerirán autorización administrativa , en todo caso: … la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte;…”.
Mi consejo es que si el Ayuntamiento donde radique el inmueble no requiere autorización administrativa para la división de un piso o local, debería presentarse documento expedido por el citado municipio de no exigencia de tal requisito.
2.- Para llevar a cabo la agrupación o segregación de pisos o locales se requiere el CONSENTIMIENTO DE LOS PROPIETARIOS QUE PUDIERAN VERSE AFECTADOS por estos cambios. El párrafo 2º de la letra b) del artículo 10.3 LPH establece: ” … deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda…”.
Los titulares afectados serán los que deban acreditar el perjuicio que sufren, no cabe, que por un simple capricho impidan la agrupación o segregación de pisos o locales de otros vecinos.
3.- Que se APRUEBE EL ACUERDO DE AGRUPACION o SEGREGACION POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS con una mayoría de las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Como véis, se ha reducido por la reforma de junio de 2013 la mayoría exigida, pasando de la unanimidad a esas 3/5 partes en su doble mayoría (propietarios y cuotas).https://d61e82a17e7c09f24ae094a20818c66c.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-38/html/container.html
Todos estos requisitos se exigirán también para segregar un trastero, plaza de aparcamiento o incluso para el cerramiento de terrazas.
¿Se contará el voto de los ausentes a la Junta para reunir la mayoría exigidida?
En este punto existe un problema de interpretación respecto a lo que dispone el artículo 17.8 de la LPH. Este precepto establece que los ausentes a la reunión de propietarios tienen el plazo de 30 dÍas desde la notificación del acuerdo para oponerse y trasncurrido dicho plazo se considera que su voto es favorable.
Pues bien, la polémica que surge con la agrupación o segregación de pisos o locales, es que al exigirse la mayoría de los 3/5 en el art. 10.3 b) LPH y no estar comprendida la segregación o agrupación en el art. 17 LPH, se considera por un gran sector doctrinal que el voto de los ausentes no podrá computarse a favor del acuerdo de segregación o agrupación, por lo que sólo cuando voten a favor los presentes o representados a la Junta que superen los 3/5 de los propietarios y las 3/5 partes de las cuotas de participación, se aprobará el acuerdo.
Por último deciros que la fijación de las nuevas cuotas de participación resultantes de la división, agrupación o segregación de pisos o locales requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de propietarios, por idéntica mayoría.
EJEMPLO: Se quiere segregar un piso en dos. El piso primitivo tiene una cuota de participación del 7% en los elementos comunes. Al convertirse dicho piso en dos distintos, hay que fijar qué cuota de participación tendrá cada uno de ellos.
¿Es necesario contar con la aprobación de la Junta para agrupar o segregar si figura dicha posibilidad en el Título constitutivo o en los Estatutos?
Si en el Título constitutivo o en los Estatutos de la Comunidad aparece recogida la posibilidad de que los propietarios de los elementos privativos puedan agrupar o segregar los pisos o locales, NO SE NECESITARÁ OBTENER NINGUNA DECISION O AUTORIZACION NUEVA por parte dela Junta de propietarios. Otra cuestión distinta será que la Comunidad sí tiene la obligación de aprobar por esa doble mayoría de los 3/5 las cuotas de participación que tendrá cada uno de los nuevos y antiguos elementos privativos