Primera y Segunda Convocatoria Junta de Propietarios

¿Por qué en la Convocatoria de una Junta de Propietarios aparecen 2 convocatorias con dos horarios distintos? ¿Hay alguna diferencia entre Primera y Segunda Convocatoria? ¿Se debe esperar a que estén todos los propietarios para poder empezar la Junta? Lee esta entrada y saldrás de dudas sobre el porqué y la necesidad de realizar dos convocatorias.

Requisitos Para Primera Convocatoria: Quórum

En primer lugar, tenemos que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16.2 expone lo siguiente:

“Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum».

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.”

Aclarando un poco esto, lo que nos indica la LPH es que es obligatorio realizar 2 convocatorias, por si en la primera convocatoria no se alcanzase el quórum. Para alcanzar este quórum es necesario que comparezcan en la primera convocatoria un porcentaje superior al 50% del total de propietarios que componen la comunidad, y que además éstos representen un porcentaje superior al 50% del total de coeficientes de la comunidad.

Además, la LPH nos indica que la segunda convocatoria se puede celebrar como pronto, media hora después de la hora marcada para la primera. Esto es mayoritariamente lo que se suele hacer en todas las Juntas de Propietarios y lo que desde M&C Asociadas siempre recomendamos, media hora de diferencia.

Ejemplo práctico

Vamos a poner un ejemplo práctico, imaginemos que tenemos una Comunidad de Propietarios compuesta por 25 propiedades con una cuota de participación del 4% cada propiedad, y además, cada propiedad le pertenece a un propietario distinto.

Entonces, en este supuesto, se convoca una Junta en primera convocatoria a las 20:00 y en segunda a las 20:30, veamos estas dos posibilidades:

• A las 20:00 aparecen 10 propietarios, que suponen por tanto un 40% de las cuotas y son menos de la mitad del total de los propietarios. Por tanto, no se puede celebrar la junta en primera convocatoria, se debería esperar a las 20:30 y hacerla en segunda.
• A las 20:00 aparecen 13 propietarios, que suponen el 52% de las cuotas y más de la mitad de los propietarios, por tanto, se puede realizar la Junta en primera

¿HAY DIFERENCIAS PARA LAS VOTACIONES EN PRIMERA O SEGUNDA CONVOCATORIA?

Una vez explicado el por qué hay que hacer dos convocatorias y cuando se puede hacer en primera o segunda, ahora vamos a explicar otra cosa igual de importante y es que las mayorías necesarias para alcanzar acuerdos mayoritarios se va a calcular de forma distinta dependiendo si estamos en primera o en segunda convocatoria.

En primer lugar, tenemos que tener en cuenta el artículo 17 de la LPH que nos indica las reglas que rigen las mayorías para los acuerdos establecidos en Junta de Propietarios, ya que no todos los acuerdos se rigen por las mismas mayorías.

Ahora bien, ¿qué diferencia existe entre un acuerdo tomado en primera o segunda convocatoria?

Vamos a explicar esto con un caso práctico, cojamos el mismo ejemplo que más arriba, 25 propiedades, con 25 propietarios distintos y un 4% de cuota de participación para cada propiedad. Además, vamos a suponer que se somete a votación subir las cuotas ordinarias de la Comunidad, dicha votación requiere una mayoría simple.

Entonces vamos a suponer que han ido a la Junta 15 propietarios, que suponen el 60% de las cuotas, y que votan 11 a favor del cambio (44% de las cuotas) y 4 en contra (16%):

• Si la Junta se realiza en primera convocatoria, con estas votaciones el acuerdo no sería legítimo, ya que sólo se dispone el 44% de los votos a favor, y solo de 11 propietarios, que supone que ninguna de las maneras se supere el 50% de los propietarios ni de las cuotas. Por tanto, no tendría válidez legal el acuerdo, ya que en primera convocatoria, las mayorías que requiere el artículo 17 de la LPH son sobre el total de la Comunidad.
• Si la Junta se realiza en segunda convocatoria, el acuerdo sería totalmente legal. Ya que en segunda convocatoria las mayorías marcadas en la LPH, se computan sobre los asistentes, por tanto, en este caso se tendría el voto a favor de más de la mitad de los asistentes y representan un porcentaje de cuotas mayor (44% frente al 16%). Por tanto, el acuerdo será totalmente legítimo.

Teniendo en consideración esta curiosidad legal, desde M&C Asociadas, siempre abogamos, cuando se trata algún tema vital o importante para la Comunidad, que salvo que concurran la totalidad de los propietarios a la junta no es recomendable que se celebre la asamblea en primera convocatoria, siendo más conveniente esperar a su celebración en segunda convocatoria, en la que el cálculo de las mayorías se realiza respecto del total de los asistentes y no en relación con el total de los propietarios y coeficientes de la comunidad en su conjunto.