Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios

Vamos a definir a continuación una serie de limitaciones que tiene el Presidente de una Comunidad de Propietarios en el ejercicio de su cargo y que estamos seguros que con la ayuda de Sepín nos permitirá a todos los Presidentes de Comunidades saber algunas cuestiones que tienen relación directa con su cargo.

Ser Presidente de una Comunidad conlleva una serie de derechos y obligaciones que es conveniente analizarlas. Si deseas saber más sobre el cargo del Presidente, sus derechos y obligaciones, lo puedes ver en los siguientes enlaces:

• Responsabilidad civil y penal del Presidente de una Comunidad.
• ¿Te ha tocado ser Presidente? Guía para principiantes.
• Los Órganos de gobierno en una Comunidad de Propietarios.

Comencemos con las posibles limitaciones de un Presidente de una Comunidad:

• Las sentencias del Tribunal Supremo exigen que el Presidente debe de estar específicamente autorizado por la Junta de Propietarios para la correspondiente acción judicial, para defender a la Comunidad de una posible impugnación. Esta autorización también valdrá si se hace de forma genérica pero siempre mediante el correspondiente acuerdo comunitario.
• El Presidente podrá proponer aquellos trabajos y obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (art. 10.1.a de la LPH).
• El Presidente podrá proponer la distribución de las derramas necesarias a través de una Junta de Propietarios para atender aquellas obras que fueran necesarias según el art´. 10.1.a,b,c, y d de la LPH.
• Todos aquellos gastos que realice el Presidente no previstos en el presupuesto y que no se correspondan a gastos establecidos en el art. 10.1 a,b,c y d de la LPH deberán estar refrendados y aprobados previamente en Junta General. Es esta, quien tiene la capacidad para establecer propuestas adicionales como establece el art. 14 de la LPH en su apartado c) que dice textualmente: “corresponde a la Junta de Propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias”.

Si hubiera la necesidad de realizar una obra por la urgencia que esta requiera, por ejemplo, un atasco en la pocería, se deberá realizar la obra a la mayor brevedad posible y realizar la Junta General para notificar a los propietarios la obra realizada.

• El Presidente deberá realizar aquellas acciones que la Junta de Propietarios le ha encomendado. Si bien ostenta legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, no puede realizar actuaciones al margen de lo que la Junta de Propietarios le ha confirmado, así un Presidente por ejemplo, no podrá ni deberá pagar una deuda que se ha establecido que se haga con préstamo bancario a través de otra forma de pago, como pagarés firmados.
• El Presidente, no podrá disponer de los fondos de la Comunidad libremente, salvo aquellos asuntos de “pequeña monta” que puedan surgir con carácter urgente.
• El Presidente puede tener responsabilidades civiles e incluso penales si existiera un exceso de gastos no justificados sin ser aprobados previamente por la Junta General.
• Cuando un Presidente comete excesos en el gasto más allá de la partida destinada a “imprevistos” o “varios”, caben dos posibilidades: a) que se notifique y aprueben las razones en una próxima Junta o bien, b) que se rechace su actuación; en este caso, se podrá exigir responsabilidad civil y /o penal siempre y cuando haya un perjuicio para la Comunidad de Propietarios.
• Se puede limitar el gasto a realizar en obras y servicios determinados a iniciativa del Presidente, para ello solo es necesario dejar constancia en el Acta de los gastos destinados por este concepto.
• No se puede en ningún caso, por decisión del Presidente de forma unilateral, poner una derrama extra para el arreglo de un servicio u obra determinada. Esta derrama tendría vinculación legal para el resto de los propietarios, que se podrían negar a pagar, por lo menos hasta que la Junta acuerde lo que corresponda.
• Queremos “mojarnos” sobre el siguiente asunto: ¿Tiene el Presidente facultad para cambiar la póliza de Seguros de la Comunidad? Lo ideal desde nuestro punto de vista, es dejar claro en el Acta que se delega en el Presidente o en la Junta de Gobierno para que puedan modificar la Póliza si lo consideran y está justificado, pero no obstante, entendemos que si el cambio está dentro de las previsiones presupuestarias y se justifica por no cumplir la Aseguradora con las cláusulas de la póliza, el Presidente está capacitado para el cambio de la Cía. De Seguros.
• El Presidente no puede excederse en modificar y ampliar unilateralmente las obras que se habían aprobado en Junta de Propietarios, si fuera necesario, habría que proponer una Junta General Extraordinaria urgente.
• Pregunta que se nos hace con cierta frecuencia, es si el Presidente de forma unilateral puede tomar la decisión de solicitar la inscripción en el Registro de Protección de Datos y la Coordinación de Actividades Empresariales ó Prevención de riesgos Laborales. Nuestra opinión es que, si ambos asuntos están obligados por Ley, el Presidente para cubrir irregularidades en la Comunidad y evitar sanciones puede unilateralmente dar de alta ambos servicios. Se lo podrán reprochar, pero nunca sancionar por cumplir con la Ley.
• Si un propietario considera que el Presidente ha realizado obras bajo su responsabilidad que no figura en el presupuesto, deberá de proponer que en la próxima Junta se trate el tema según consta en el art. 16.2 de la LPH. Si cuando se trate dicha disconformidad hay mayoría se procederá a exigir las posibles responsabilidades.
• El Presidente puede negarse a convocar una Junta General, incluso ordinaria, no obstante si un 25% de propietarios o un 25% de cuotas deciden convocarlas, se podrá poner en el orden del día el cese del Presidente y el nombramiento de otro propietario, así como aquellas acciones que conlleven a conseguir las cuentas y documentos en poder del anterior Presidente, en este caso es recomendable adoptar el acuerdo para facultar todas las gestiones que resulten necesarias para conseguir tanto las cuentas, liquidaciones, como documentación pertinente con la posibilidad de nombrar Abogados y Procuradores para la correspondiente acción judicial. En el caso de la reclamación, procede hacerlo a través del art. 249.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dice lo siguiente: “Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, cuando se ejerciten las acciones que otorga a la Junta de Propietarios y a estos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda”. No hay sanciones en la Jurisprudencia que hayan impuesto los tribunales por no convocar las Juntas de Propietarios anualmente por parte del Presidente.

• Hoy por hoy, el Presidente puede convocar una reunión sin la asistencia del Secretario-Administrador, es una facultad que le viene dada por el art. 16.1 de la LPH.
• El Presidente como representante legal de la Comunidad, es competente para el despido de un portero, conserje o cualquier personal empleado de la Comunidad, ahora bien, si cuando en la Junta se pida explicaciones y no se ratifique la decisión del Presidente, llevaría en caso de despido, la recuperación del puesto de trabajo. Si el Presidente ha generado el despido con abuso de derecho se le podrían reclamar los daños y perjuicios correspondientes.
• La Doctrina y la Jurisprudencia consideran que las decisiones del Presidente no es suficiente para permitir alteraciones en elementos o zonas comunes.
• El Presidente no tiene la potestad, ni la capacidad legal por propia iniciativa para nombrar o dar de alta a un nuevo empleado de la finca sin acuerdo previo de la Comunidad, no obstante, si de forma irregular firma un contrato, este será valido porque tiene la representación legal de la Comunidad. Si la Junta de Propietarios le desautoriza deberá responder del dinero gastado, del importe de la indemnización por despido, etc.
• El Presidente según la Ley de Propiedad Horizontal no tiene voto de calidad, su voto contará por una unidad y su correspondiente coeficiente. Si existiera empate, la decisión del Presidente no representa un voto de calidad.
• Un Presidente no puede delegar sus funciones en un tercero, bien sea propietario o no de la Comunidad, en el caso de ausencia será el Vicepresidente quién realice sus funciones, así lo indica el art. 13,4 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Si el Presidente se niega a firmar un Acta, será el Secretario quién firmará la misma y esta será válida. Habrá que reflejar en el Acta que el Presidente se niega a la firma de la misma por disconformidad con los acuerdos. Si no se pudiera hacer de esta forma sería como conceder el derecho de voto al Presidente, que podría dejar sin efectos todos los acuerdos que no resultaran a favor.