EL PROCESO ESPECIAL CONTRA LOS DEUDORES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Los propietarios de la comunidad de vecinos vienen obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, y ello con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. No obstante a esta obligación de contribuir, en las comunidades de vecinos en régimen de propiedad horizontal existe una elevada morosidad. Muchos de los vecinos morosos lo son porque atraviesan una mala situación económica, pero otros son morosos porque así se lo han propuesto firmemente tras comprobar ciertos gastos de la comunidad con los que no están de acuerdo. Pero no vamos a tratar aquí las causas de la morosidad, sino sólo las medidas al alcance de la comunidad para hacer pagar a los vecinos morosos.
La vía más habitual para obtener el cobro de la deuda es acudir a los juzgados empleando un sencillo proceso que se denomina monitorio. De este proceso y de cómo servirse de él vamos a tratar aquí de un modo sencillo y fácil de entender.
Lo primero que hay que decir es que el procedimiento monitorio puede ser de tipo ordinario (para reclamar deudas entre empresas p.ej.) o puede ser el monitorio especial de propiedad horizontal (para reclamar deudas por parte de la comunidad a propietarios morosos, generadas por el inmueble en cuestión o por los gastos comunes del edificio a que pertenece).
El Proceso Monitorio de propiedad horizontal es un proceso judicial por el que una comunidad de propietarios acreedora le reclama al deudor una deuda dineraria, que suele ser por cuotas debidas en concepto de gastos extraordinarios de comunidad de propietarios. Tiene la ventaja de que si el deudor no atiende al primer requerimiento y se interpone demanda utilizando abogado y procurador, el deudor deberá correr siempre con los gastos devengados por esos profesionales, sin que los asuma la comunidad, es decir: que si tras enviarle un burofax al deudor éste no paga en el plazo que se le concede, se interpondrá un proceso judicial cuyas costas pagará el deudor, saliéndole gratis a la comunidad de vecinos las costas del proceso.
En el proceso monitorio, las deudas a reclamar deben ser siempre determinadas, vencidas y exigibles. Si se dan estos requisitos, se podrá recurrir al monitorio solicitando la tutela judicial efectiva con relativa rapidez para obtener la satisfacción de los mismos (al hablar de rapidez, hay que tener en cuenta la saturación de la administración de Justicia. Si se tiene algo de paciencia, la vía sigue teniendo un elevado grado de efectividad).
El monitorio de las Comunidades de Propietarios se regula en el título III del libro IV, art. 812 al 818 de la ley 1/2000 de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil. También lo regula el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. Con este proceso, el legislador pretendió dotar de un arma eficaz y rápida a las comunidades de propietarios para garantizar el cobro de todas las deudas que se generen por el mantenimiento de la propia comunidad de propietarios.
Para poner en marcha el proceso monitorio es necesario realizar algunas actuaciones previas, a saber:
1º.- Enviar al futuro propietario al que se quiere demandar la convocatoria en donde se notifique en un punto del orden del día la intención por parte de la comunidad de Propietarios de certificar la deuda e iniciar el proceso judicial. Para evitar el problema con algunos juzgados conviene que dicha notificación de la convocatoria se realice mediante burofax certificado con acuse de recibo. Es una herramienta cara pero imprescindible y fehaciente. Compare precios de los servicios de burofax, ya que puede haber diferencias de hasta nueve euros de unas compañías a otras por el mismo servicio contratado.
2º.- Que la certificación de deudas y la iniciación del proceso judicial se constate en el acta, especificando las cantidades a demandar y sus conceptos de forma clara y concisa. La aprobación de este punto del orden del día se debe de hacer en 2ª convocatoria por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, con sus respectivas mayorías de los coeficientes.
3º.- Paralelamente en la reunión se debe aprovechar este mismo punto para autorizar expresamente al Presidente de la Comunidad, para que pueda representar a la Comunidad en todas las actuaciones necesarias delegando en él el otorgar los poderes para pleitos a favor de posibles Abogados y Procuradores.
4º.- Una vez que se ha terminado de redactar el acta hay que enviar la misma a todos los propietarios. Hay 10 días para la firma y posterior envío. Al futuro demandado se le debe enviar el acta, conjuntamente con la certificación de la deuda firmada por el Secretario-Administrador y con el visto bueno del Presidente, por burofax certificado con acuse de recibo, indicándole las actuaciones que se van a realizar en caso de incumplimiento de pago y la inminente puesta en marcha del proceso monitorio contra él. No le den mucho plazo para el pago en el burofax, -a lo sumo una semana-, pues ya venía obligado a conocer su deuda.
5º.- La notificación del burofax anterior deberá hacerse en el domicilio que haya fijado en España el propietario y sino el domicilio de la propiedad, dándoselo al ocupante. Si no fuera posible entregarlo en ninguna de las dos direcciones habría que ponerlo en el tablón de anuncios destinado al efecto por la comunidad durante 3 días –mucho ojo con esto, ya que pocas comunidades o administradores de fincas hacen esto último, pudiendo servirle al deudor este defecto de notificación como excepción en sus alegaciones-.
La demanda para iniciar el proceso monitorio, se debe de presentar ante el Juzgado de primera instancia del domicilio o residencia del deudor o el lugar en que el deudor pueda ser hallado (otra residencia alternativa), a efectos de requerirle el pago de la deuda. Es aconsejable presentarla ante el Juzgado donde se halle ubicada la finca en cuestión. Ambas opciones vienen reflejadas en el art. 813.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Junto con la demanda se debe presentar el Certificado hecho y rubricado por el Secretario-Administrador con el visto bueno del Presidente donde figure la certificación de la deuda y los conceptos por los que se certifica.
En la actualidad ya NO hay que pagar tasas judiciales para interponer juicio monitorio por parte de una comunidad de propietarios, dado que se las considera equiparadas a las personas físicas a estos efectos. En la petición inicial que sirve para promover el Proceso Monitorio, hay que hacer constar las circunstancias de identidad de la Comunidad solicitante, la persona que firma la petición. Si fue autorizada expresamente en Junta, o de forma alternativa a esta, el Procurador de los Tribunales y Abogado que actúan en representación procesal y defensa de los intereses de la Comunidad de Propietarios. También se debe hacer constar el domicilio del deudor para el requerimiento de pago, la cantidad que se reclama, los gastos de requerimiento previos (burofax, etc.). El Juzgado puede iniciar el requerimiento de pago a las direcciones del deudor o a la dirección de la vivienda. Si en ambos casos no hay una respuesta afirmativa puede notificarlo el Juzgado por edictos. (Art. 815.2 de la LEC).
Una vez aprobada la petición inicial de la demanda por parte del Juzgado y admitida a trámite, se requiere al deudor por parte del Secretario del Juzgado para que en un plazo de 20 días, para que este se oponga alegando las razones que correspondan o pague la deuda correspondiente. Si en este plazo de 20 días no hay respuesta por el deudor, se despachará la ejecución según se indica en el art. 816.1 de la LEC. Será el acreedor a través de su representante el que inste el despacho de ejecución, bastando para ello la mera solicitud. Esta ejecución no es otra cosa que la actuación contra los bienes del ejecutado susceptibles de embargo, cuya efectividad dependerá de la solvencia y patrimonio del deudor, pero siempre con la garantía preferente a nuestro favor de la finca del deudor, que estará sujeta preferentemente al pago de la deuda: Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho artículo, -ello sin perjuicio de la preferencia a favor de los créditos salariales establecida en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo-.
Si hay respuesta por parte del deudor y éste atiende al requerimiento de pago ante el Juzgado, el Secretario archivará las actuaciones.
Si no se pudiera entregar la notificación al demandado por ningún medio, el Secretario Judicial mandará que se haga la comunicación por edictos en el tablón de anuncios del Juzgado. El requerimiento de pago mediante edictos está considerado por los propios juristas como una ficción, un mero formalismo. Además de la vía edictal se puede utilizar para la notificación el Boletín Oficial de la Provincia, el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma o el propio B.O.E.
Si el deudor contesta y se opone a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes. El deudor podrá enervar el embargo preventivo, prestando aval bancario por la cuantía decretada (art. 21.5 de la LPH).
Si el deudor se opone formalmente al proceso monitorio, éste se da por finalizado. A partir de ese momento la discrepancia entre el deudor y la Comunidad se sustancia por los cauces procesales del juicio declarativo que corresponda según la cuantía reclamada (menos de 6.000 euros juicio verbal, más sencillo, y si supera los 6.000 euros irá por juicio ordinario, más complejo en actuaciones. Si la cuantía excede de la propia del juicio verbal (más de 6.000 euros), el peticionario, -La Comunidad-, debe de interponer una demanda en condiciones para este proceso. Si no lo hiciera se archivarían las actuaciones.