Trastos y enseres: ocupación de las zonas comunes
Trastos y enseres: ocupación de las zonas comunes
La ocupación de las zonas comunes en una comunidad de propietarios parece de chiste. No lo es. Puede parecer un supuesto de ficción televisiva. Sabes bien que no es así.
A ti, propietario que ves cómo tu vecino utiliza el cuarto de la caldera para guardar sus bicicletas.
A ti, que te vendría genial poder dejar el carro del bebé en el portal para no tener que estar subiéndolo y bajándolo por las escaleras.
Para todos vosotros, tenemos respuestas.
¿Qué vamos a ver?
- 1 ¿De quién son las zonas comunes?
- 2 ¿Cómo puedo hacer uso privativo de las zonas comunes?
- 3 Ocupación de las zonas comunes: mi vecino deja trastos por ahí
- 4 Mi vecino utiliza la plaza de garaje como trastero
¿De quién son las zonas comunes?
Como aquí todos nos agarramos a un clavo ardiendo, empezamos por reconocer lo evidente: las zonas comunes son de todos. Como ya explicamos en el post sobre la cuota de participación, unos vecinos pagan más que otros porque también se les atribuye una propiedad mayor sobre las zonas comunes. Sin embargo, no hay que tomárselo al pie de la letra. La propiedad se asigna en porcentaje. Si realmente hubiera derecho exclusivo de uso de un espacio u otro, vendría reflejado en las escrituras. Obvio.
Visto así, las zonas comunes son de todos y de ninguno. Por lo tanto, podrías almacenar las herramientas de bricolaje en el descansillo de la escalera siempre y cuando otro propietario no afirme que le molesta. Y créeme que se va a quejar.
¿Cómo puedo hacer uso privativo de las zonas comunes?
Volvemos al reino de la lógica elemental:
- Si la comunidad dispone de un salón polivalente para fiestas, podrás celebrar fiestas en él en los términos de uso que haya reflejados en los estatutos o en algún acta. Es decir, lo decidido por todos.
- En el caso de cuarto de bicicletas, pues podrás utilizarlo para guardar la tuya. Elemental…
En esos casos, nadie puede privarte de su uso. Se llama derecho de uso de la zona común y viene reflejado en el art. 384 del Código Civil. Ojito con esto, porque estamos hablando de usarlas para lo que están destinadas.
¿Quieres guardar la bicicleta en el salón de fiestas? Error
Las zonas comunes se usan conforme a lo que están destinadas y sin perjudicar a otros propietarios.
Por otra parte, una mayor cuota de participación no te da derecho a más. A todos les toca lo mismo, en términos razonables. Bendito sentido común.
Si su destino es otro…
Como somos personas sensatas, vamos a plantear casos factibles y comprensibles.
Vives en un inmueble antiguo, sin ascensor. En el hueco de la escalera hay espacio. No se usa. No hay muchos bebés en el edificio, habrá dos o tres… ¿Puedes utilizar ese espacio para dejar el carrito? Sí, por supuesto. Pero no de cualquier manera.
Antes de nada, jamás podrás entorpecer el paso u obstaculizar una vía de evacuación.
Además:
Las condiciones que impone la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) vienen reflejadas en:
- 9.1 a) Respetar las instalaciones de la comunidad y evitar en todo momento daños y desperfectos.
- 9.1 g) Diligencia en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares.
- 7.1 El propietario no podrá realizar alteración alguna en el resto del inmueble.
Cómo solicitar la ocupación de las zonas comunes para almacenar enseres
- La vía coloquial, sólo apta para edificios en los que hay buen rollo, es hablarlo con tus vecinos. Les preguntas, entienden que subir y bajar las escaleras con el carrito en una mano y el bebé en la otra puede ser molesto. Te dan permiso y nunca más se habló del tema.
- La vía legal, por otra parte, es parecida. Hablas con el presidente para que incluya el punto en el orden del día de la próxima junta.
- Eso sí, debe aprobarse por unanimidad si esa zona no tiene un uso determinado (Art. 17.3 LPH). Es decir, es determinar un uso distinto a la zona común. No obstante, esas mayorías se reducen si la zona no tiene un uso determinado o si hay contraprestación económica. Por ello, es necesario analizar caso a caso. Si las cabezas de todos los propietarios están en su sitio, lo aprobarán. También deben fijarse los términos de uso y establecer un plazo. Nadie quiere el carrito ahí cuando tu hijo haga la Comunión.
- Si en ninguno de los dos casos te dan permiso, sólo te queda guardar el carrito en el maletero del coche.
Cabe señalar también que en el caso de que la junta haya dado el visto bueno al uso de la zona común, cualquier propietario que haya salvado el voto puede impugnarlo ante los tribunales si demuestra que le perjudica.
Hacer un uso permanente
En el caso de quieras hacer un uso privativo permanente de un elemento común, además de por Junta habrá que pasarlo por el Registro de la Propiedad. Tus vecinos te lo otorgarán siempre y cuando seas capaz de ofrecerles algo jugoso a cambio.
Ocupación de las zonas comunes: mi vecino deja trastos por ahí
Desechos de una obra, trastos que no entran en casa… Demasiados copropietarios utilizan zonas que estiman en desuso de la comunidad para montarse un trastero improvisado. A veces simplemente molestan a la vista. Otras, es una cuestión de agravio comparativo. En las que menos, se trata de un problema de salubridad y seguridad. Para todas ellas, los demás propietarios no están de acuerdo.
¿Cómo retirar los trastos de mi vecino de las zonas comunes?
Aunque lleve pasando años, aquí no hay consentimiento tácito que valga. Son zonas comunes y no es posible adquirir el derecho de uso porque haya pasado el tiempo.
La vía rápida:
Adoptar en junta un acuerdo mediante el cual se inste a la retirada de los trastos viejos y abandonados de las zonas comunes. Establecer una fecha límite de retirada. Llamar en esa fecha al chatarrero o a los servicios municipales de recogida de trastos.
En este caso, el propietario podría denunciar por su parte a la comunidad de propietarios, tanto por coacciones como por disposición del patrimonio de otro sin autorización judicial. Una nota: no es lo más habitual. Mucho valor tendría que tener lo retirado para que le compense. Y eso en el supuesto de que un juez resuelva a su favor… En todo caso, es mejor limitarse a los enseres abandonados por pereza, desidia y falta de voluntad para acudir al Punto Limpio.
La vía legal:
Esta es un poco más laboriosa.
Antes que nada debe aprobarse en junta y enviar un requerimiento vía burofax al propietario.
Si al depositar enseres en las zonas comunes contraviene la LPH, se le denuncia en nombre de los artículos que está vulnerando.
Si no lo hace, se puede emprender una acción de cesación. La explicamos detenidamente en: Hay que cumplir las normas de régimen interno de la comunidad.
Mi vecino utiliza la plaza de garaje como trastero
Ay… Esta es muy habitual. Y siempre cabrea a todos.
En este punto, no sólo entra en juego la normativa Civil. Las Ordenanzas Municipales y los Planes de Ordenación Urbana juegan un papel importante. Así, antes de nada, hay que estudiar bien el caso, preferiblemente con un abogado.
Con la condición de que todo sea correcto en el punto anterior, hay que dar respuesta a la siguiente pregunta: ¿el trastero invade otras zonas o plazas o se limita a la plaza de garaje? Si es la primera opción, volvemos al punto anterior.
Si es la segunda, la cosa se complica, pero sólo un poco.
El trastero improvisado de mi vecino se limita a su plaza de garaje
En principio, un propietario podría hacer un trastero en su plaza de garaje si ha respetado la ventilación y se ha realizado una instalación amovible. Además, las condiciones son no perjudicar a otros propietarios ni comprometer la seguridad de las zonas comunes. Sin embargo, que pueda hacerlo, no significa ponerse el mundo por montera. Se necesita la autorización de la junta. El punto positivo para el propietario ingeniero artífice del invento es que la decisión de la junta es recurrible y los jueces pueden fallar a su favor.
ATENCIÓN A ESTE PÁRRAFO: Cualquier propietario puede meter DENTRO de los límites de su plaza de garaje dos vehículos, un vehículo y la cuna vieja del bebé, etc. LÍMITES:
- ¿La licencia de actividad del Ayuntamiento o las Ordenanzas lo permiten?
- ¿Está expresamente prohibido en los estatutos?
- ¿Sus enseres resultan molestos para las plazas colindantes o para la maniobrabilidad de otros vehículos?
- ¿Son perjudiciales para la seguridad de la finca o de otros propietarios?
En todo caso, lo que siempre va a pasar es que va a haber problemas con el seguro. Por una parte, la póliza cubre X vehículos. Ni de broma lo que no tendría que estar ahí. Por otra, se lavará las manos para todos si había almacenado algo inflamable o similar en la plaza. Eso por lo hablar de reclamar los daños…
En el caso de querer hacer un trastero de obra, olvídate. Con ello, se altera la configuración del edificio.
Como ves, salvo en casos excepcionales, la ocupación de las zonas comunes es el absurdo por el absurdo. Es también un foco innecesario de tensiones entre vecinos. En todo caso, si tienes dudas, ponte en contacto con nuestros profesionales.