¿En qué consiste la cuota de participación en la Propiedad Horizontal?
En un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal conviven elementos privativos (pisos, locales) y elementos comunes (escaleras, vestíbulo, ascensor, jardines,
En el régimen de propiedad horizontal corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) También le corresponderá la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.https://b5fe68e5cd313c558eab030369c87f2a.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-38/html/container.html
Esta cuota de participación que ostentará cada piso o local figurará en la escritura de división horizontal del edificio y en cada una de las escrituras de propiedad de cada elemento privativo.
La cuota de participación servirá de módulo para la determinación de las cargas y beneficios que cada propietario de un elemento privativo (piso o local) tendrá en el edificio.
Ejemplo:
Si una persona adquiere un piso perteneciente a una Comunidad de propietarios y en la escritura notarial aparece que dicho piso tiene una cuota de participación en el edificio del 4,250%, este porcentaje es el de su participación en cargas y beneficios respecto del total del edificio.
¿Cómo funciona la cuota de comunidad de vecinos?
La cuota de participación de la comunidad de vecinos sirve para que cada piso o local (elementos privativos) participen según dicha cuota en el mantenimiento y sostenimiento de todos los gastos de la comunidad de propietarios.https://b5fe68e5cd313c558eab030369c87f2a.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-38/html/container.html
Si un piso tiene asignada en la escritura de propiedad que tiene una cuota de participación en el total del edificio del 3,450%, deberá contribuir a los gastos en dicho porcentaje.
Es posible que en el título constitutivo del edificio se haya hecho constar que algunos elementos privativos no participen en los gastos de algunos elementos o servicios, en cuyo caso estarán exentos (ejemplo: muchas veces los locales no contribuyen al pago de mantenimiento del ascensor).
Puede ocurrir que por acuerdo unánime de la comunidad se decida que algunos gastos comunitarios no se abonen según la cuota de participación sino de forma distinta, por ejemplo que todos los propietarios paguen igual (ejemplo: calefacción). No obstante esta forma de contribuir debe ser acordada por unanimidad.
¿Dónde se regula la fijación de la cuota de participación?
El artículo 5 párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal dispone:
» En el mismo título (constitutivo) se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».
Las cuotas de participación determinan la contribución de cada propietario a los gastos generales
La cuota de participación fijada en el Título constitutivo fijada para cada piso o local es la que determina la contribución que cada propietario tendrá a los gastos generales de sostenimiento del inmueble (art. 9.1 e) de la LPH).
No obstante lo anterior, la Comunidad puede establecer un sistema de distribución de gastos diferente al sistema de distribución legal según cuotas de participación fijadas en el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal.
Para la validez del acuerdo de modificación de la contribución a los gastos distinta de la que figura en el título constitutivo, se requiere:
1.- Que la propuesta de modificación se incluya como punto del orden del día de la Junta.
2.- Que se haya discutido en la Junta de propietarios
3.- Exigencia de la unanimidad.
4.- Que el acuerdo se lleve al Registro de la Propiedad para que vincule a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo.
¿Cómo se reparten los gastos de la comunidad de vecinos?
Los gastos de la comunidad se van a repartir según la cuota de participación que cada piso o local tenga asignada en la escritura, salvo que en el título constitutivo se haya hecho constar otra cosa o se haya adoptado algún acuerdo unánime por todos los propietarios.
¿Quién fija las cuota de participación del inmueble?
Como establece el anterior precepto, lo normal es que las cuotas de participación sean determinados por el promotor del edificio cuando otorga la escritura de División Horizontal, asignando el coeficiente de cada piso o local. También pueden establecerse las cuotas de participación por acuerdo de todos los propietarios y por resolución judicial, aunque estos supuestos son menos habituales.
¿De qué dependerá el establecimiento de las distintas cuotas de participación?
Como acabamos de ver por el párrafo segundo del artículo 5 de la LPH, las cuotas de participación dependerán de varios factores, como superficie útil del piso, su emplazamiento en el edificio, uso que se presuma que se va a hacer de los servicios comunes, etcétera.
¿Se puede proceder a la modificación de las cuotas de participación en la Propiedad Horizontal?
Aunque el Promotor del edificio, estableciera las cuotas de participación en el Título constitutivo, estas no son inmutables, pero la modificación requiere del acuerdo unánime todos los propietarios, siendo este un requisito legal imperativo.
Es procedente, por tanto, la modificación del título constitutivo y por tanto de las cuotas de participación, pero insistimos, requerirá de la unanimidad.
El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
No obstante lo anterior, si no pudiera reunirse la unanimidad de todos los propietarios (cuestión poco probable), no cabe más remedio que interponer un procedimiento judicial para que el Juez pueda modificar las cuotas de participación.
En esa demanda judicial deben demandarse a todos los propietarios del edificio, pues en un sentido u otro, sus cuotas de participación se verán alteradas con la modificación pretendida.
Sentencias sobre modificación de las cuotas participación en la Propiedad Horizontal
Audiencia Provincial de Stª Cruz de Tenerife (Sección 3ª), sentencia 16.12.2015:
«Respecto de la junta ordinaria de 5 de abril de 2013 , no hay duda de que la redistribución de las cuotas de participación en la propiedad supone, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 5 de la citada ley , la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, al establecer dicho precepto que en el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial, y, asimismo, que en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución; resultando que el punto relativo fue aprobado con el voto a favor de diez de los propietarios, que representaban el 28,46% de las cuotas de participación, por tanto con infracción grave de la norma contenida en en el art. 17.1 (actualmente art. 17.6 LPH) que exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad».
Otras cuestiones sobre las cuotas de participación
Para que el Título constitutivo y sus modificaciones vinculen a terceros, es necesario que se inscriban en el Registro de la Propiedad, por lo que de no haberse inscrito el acuerdo de modificación de cuotas de participación, no podrán verse afectados derechos de terceros, es decir, aquellos que no han intervenido.
La Dirección General de los Registros y del Notariado afirma que de la significación jurídica de la cuota de participación se desprende, en vía de principio, que las modificaciones de la misma, en tanto en cuanto afecten al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados, en escritura pública, a falta de una norma en que la Ley atribuya expresamente a la Junta de Propietarios competencia para ello.
La Junta de propietarios tiene competencia para la «fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados», «sin alteración de las cuotas restantes», en los casos de división, segregación, agrupación o agregación de los pisos o locales; y, aun en este caso, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación de la Junta «además del consentimiento de los titulares afectados»